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不動産を売却したとき、忘れてはならないのが「税金」の存在です。売却によって利益が出た場合、所得税や住民税などの課税対象となり、手元に残る金額が大きく変わってきます。また、譲渡の種類によって税率が異なったり、特例制度が使えたりと、知っておきたい知識は多岐にわたります。
本記事では、不動産売却時に発生する主な税金の種類から計算方法、節税につながる特例措置までをわかりやすく解説。不動産を売る前に押さえておくべき情報を網羅します。
不動産売却で発生する主な税金
不動産売却時にかかる主な税金は、「譲渡所得税（所得税・住民税）」です。これは売却益に対して課税されるもので、不動産を取得したときの価格や費用を差し引いた利益に対して税率が適用されます。また、場合によっては復興特別所得税も加算されます。
ただし、売却価格すべてが課税対象ではなく、利益が出た場合のみ課税される点は重要です。赤字での売却（損失）であれば課税はされません。
譲渡所得の計算方法と仕組み
譲渡所得の計算式は以下のようになります。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
取得費には購入価格や仲介手数料、登記費用などが含まれます。譲渡費用とは、売却時にかかった仲介手数料や測量費、広告費などです。これらを差し引いて得た金額が「譲渡所得」となり、課税対象になります。
なお、取得費が不明な場合は売却価格の5％を概算で取得費として計上できますが、実際の費用が残っている場合はそちらを使ったほうが節税につながることもあります。
長期譲渡と短期譲渡の違い
不動産をどれだけの期間所有していたかによって、適用される税率が変わります。これを「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」といいます。
所有期間が5年を超える場合は長期譲渡となり、税率は所得税15％＋住民税5％＝合計20％（＋復興特別所得税）です。一方、5年以下の所有は短期譲渡とされ、所得税30％＋住民税9％＝合計39％（＋復興特別所得税）と、かなり高くなります。
そのため、売却時期の判断によっては数十万円以上の税額差が出ることもあります。長期譲渡の扱いにするため、売却タイミングを1年遅らせるという戦略も有効です。
節税に活用できる特例措置
不動産売却にはさまざまな特例制度があり、うまく活用すれば大きな節税が可能です。代表的なのが、「3,000万円特別控除」です。これはマイホーム（自己居住用住宅）を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度です。
この他にも、買い替え特例や相続財産に係る譲渡所得の特例など、状況に応じて複数の制度が適用される可能性があります。ただし、特例の適用には「申告」が必要となるため、確定申告の準備が重要になります。
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売却前に準備したいポイント
不動産売却において「税金」は、売却後の資金計画に大きく影響を与える要素です。売却前に、所有期間や取得費の確認、特例の適用可否を事前に把握しておくことで、無駄な税金を防げます。
また、税理士や不動産会社などの専門家に相談することで、より正確な税額試算や節税のアドバイスを受けることができます。特に高額な不動産を売却する場合は、税務のプロの意見をもとに戦略的に動くことが大切です。
まとめ
不動産を売却する際には、譲渡所得に対して税金が課される可能性があります。課税の仕組みや税率は所有期間や利益額によって大きく異なり、特例制度を活用すれば節税も可能です。大切なのは、売却前に正しい知識を持ち、必要な準備を行うこと。後悔しない不動産売却を実現するためにも、税金対策は事前にしっかりと行いましょう。
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